close
הפוך לדף הבית גמ"ח קופונים
28.06.2017
 
חדשות אחרונותמומלצים ב'בחדרי'
לרשימת המאורסים המלאה >>
יעקב רבלין - דין וחשבון
אבי בלום - בית ספר לפוליטיקה
לכל המבזקים
חדשות אחרונות חדשות אחרונות

האם אנחנו לפני תפנית היסטורית במחירי הדירות?

הריבית על המשכנתאות עולה, ההיצע בשיא, והביקוש של המשקיעים בשפל של 15 שנה ■ בירושלים יש מי שחושבים שהבעיה של ישראל כבר אינה עליית מחירי הדיור, אלא דווקא הסכנה הגוברת שהם יתחילו לרדת ■ דעה

9
הדפס
צילום: ליאור מזרחי, פלאש 90
צילום: ליאור מזרחי, פלאש 90

בחדרי חדרים מתחילים פקידים בכירים בירושלים לשאול אם יכול להיות שאנחנו טועים בקריאת המפה של שוק הדיור, ואם ייתכן שאנחנו ממשיכים להילחם בעליית מחירי הדיור, בשעה שהמלחמה שאנחנו צריכים להתכונן לה הפוכה בתכלית — במשבר של ירידת מחירי הדיור.

הדאגה בירושלים כפולה: לא רק שהסימנים לגבי תפנית שלילית במחירי הדיור מתרבים מרגע לרגע, אלא שבה בשעה, המדיניות של משרד האוצר מתעלמת מכך לחלוטין וממשיכה ללחוץ על דוושת הגז של הגדלת ההיצע והפחתת המחירים בשוק הדיור. השילוב של שני אלה, עם קצת מזל רע, עלול להיות הרסני.

הסימנים המעידים על האטה בשוק הדיור בישראל כבר אינם שנויים במחלוקת. עשר שנים של מאמצים ממשלתיים הביאו לגידול ניכר בהיצע הדירות — מספר התחלות הבנייה התייצב בשנתיים האחרונות על שיא של יותר מ-13 אלף ברבעון. במקביל, בנק ישראל ביצע מהלך נועז בניסיון להקטין את הביקוש לנדל"ן, באמצעות שורה של הוראות רגולטוריות שהביאו לעלייה משמעותית בריבית המשכנתאות. ההנחה הרווחת היא שהריבית הנמוכה על המשכנתאות היא שתדלקה את הביקוש הרב לדירות בעשור האחרון, ולפי אותו היגיון, עליית הריבית אמורה להיות בלם משמעותי לביקוש.

המשקיעים הבחינו ראשונים בשינוי

מקטע אחד לפחות בשוק הדיור הקטין את הביקוש שלו בוודאות — מקטע המשקיעים. הנתונים שפירסם בשבוע שעבר הכלכלן הראשי באוצר, יואל נווה, מעידים על צניחה בביקוש של משקיעים. שליש מהדירות שנמכרו ברבעון הראשון של 2017 נמכרו למשקיעים — שיעור שיא מאז תחילת העשור הנוכחי. ברבעון הראשון של 2017 הרכישות של דירות בידי משקיעים ירדו לשפל היסטורי — ממוצע הרכישות שלהם היה הנמוך ביותר מאז 2003. שני אלה יחד הביאו לכך שמלאי הדירות שבידי משקיעים קטן ב-2,500 — הקיטון החד ביותר במלאי שבידי המשקיעים מאז 2010. חלקם הכולל של המשקיעים (רכישות ומכירות גם יחד) בענף הצטמק ל-17% — הנתח הנמוך ביותר של משקיעים בשוק הדיור מאז החלו המדידות של נתון זה ב-2002.

המשקיעים כבר יוצאים משוק הדיור, ועליית ריבית המשכנתא צפויה לצנן בהמשך גם את הביקוש של רוכשי דירה ראשונה. הגידול הכמותי בהיצע, יחד עם הקיטון הברור בביקוש, משנים את שיווי המשקל של שוק הדיור. אחרי עשור שבו דהר מדד מחירי הדירות בישראל ב-100% ויותר, לפתע הסיכוי להמשכה של עליית המחירים נראה ודאי פחות מהסיכון להתחלת ירידות. המשקיעים, שהם רוכשי הדירות המתוחכמים יותר, הם הראשונים להבחין בהתערערות משוואת הסיכון-סיכוי בשוק הדיור; הזוגות הצעירים עשויים להגיע באיחור אלגנטי אחריהם.

התמתנות או ירידת מחירים חדה?

רק שזו אינה התחזית שמדירה שינה מעיני הבכירים בירושלים. התקררות של שוק הדיור, ובלימת העליות בו, הן תוצאה של מדיניות רצויה מאוד עבור המדינה. יש לפחות שר בכיר אחד, שר האוצר משה כחלון, שנבחר לתפקידו על רקע הבטחתו להשיג בדיוק את זה. אם אכן מחירי דיור יתמתנו עתה, כחלון יוכל לחגוג את ניצחונו בדרך אל הקלפי ב-2019. השאלה המטרידה היא אם מדובר רק בהתמתנות, או שמא בתחילתו של מהלך מסוכן יותר, של גלישה לעבר ירידה במחירי הדיור בישראל.

האם אנחנו בסיכון של ירידת מחירים חדה? היסטורית, קשה להאמין בכך. עד היום שוק הדיור הישראלי הוכיח את עצמו כשוק סולידי להפליא. מאז 1960 היו ארבעה משברים בדיור, כולם בעקבות משבר כלכלי רחב ממדים (המיתון שלפני מלחמת ששת הימים, המשבר שבעקבות מלחמת יום הכיפורים, משבר ההיפר-אינפלציה ותוכנית הייצוב, והמיתון בעת האינתיפאדה השנייה). פרט למלחמת יום הכיפורים, באף אחד מהמשברים האלה המחירים לא ירדו ביותר מ-20% ריאלית (בניכוי האינפלציה). למעשה, כמעט כל משברי הדיור בישראל עד כה התאפיינו במעין עצירת מחירים נומינלית, שלאורך כמה שנים הביאה לשחיקה ריאלית. ירידות מחירים נומינליות חדות לא נראו כאן מעולם.

ההסבר ליציבות היחסית של שוק הדיור בישראל אינו רק קשיחות של הביקוש (ישראל היא מדינה קטנה וצפופה, עם ריבוי טבעי גבוה) או של ההיצע (מלאי הקרקעות נשלט בידי המדינה, והיא ממעטת לשחרר קרקעות), אלא דווקא השמרנות הפיננסית של ישראל. הלוואת המשכנתא הממוצעת בישראל היא בשיעור 50%-55% משווי הדירה הנרכשת. כלומר, המחירים צריכים להתרסק ב-50% כדי שהבנקים יפסידו — נפילת מחירים שכאמור מעולם לא קרתה. לא זו בלבד, אלא שבהלוואת המשכנתא המקובלת הלווה נותר חייב גם אם ערך הנכס שלו נמוך משווי ההלוואה, כך שללווים אין תמריץ לזרוק את הדירה שלהם לידי הבנק, מאחר שהדבר לא ישחרר אותם מהחוב לבנק.

בכך המציאות הפיננסית בישראל שונה מאוד מזו של ארה"ב, למשל, שבה ההלוואה הממוצעת מגיעה ל–90% משווי הנכס ויותר, והנכס הוא הבטוחה היחידה שניתנה לבנק. לכן, כשמתחיל משבר בדיור בארה"ב, ומחירי הדירות נופלים אל מתחת לערך ההלוואה, הדיירים נוטשים את הדירות שלהם בידי הבנקים — ומאותו רגע הם אינם חייבים לבנק יותר דבר. התוצאה של משבר עלולה להיות נטישה המונית של דירות, צניחה של עשרות אחוזים במחיריהן בתוך פרק זמן קצר, ובסופו של דבר — התמוטטות של הבנקים. כל זה אינו יכול לקרות בישראל.

האם הגיעה העת להרפות משוק הדיור?

למרות זאת, בירושלים חרדים בשל שילוב יוצא דופן של הגאות בדיור הפעם. ראשית, מדובר בגאות החדה ביותר שחזה שוק הדיור המקומי — עלייה של יותר מ-100% במחירים בתוך עשור. כתוצאה מכך, נטל הלוואת המשכנתא מתוך הכנסת משק הבית עלה מאוד. בנק ישראל מרגיע ומראה שגם הכנסות משקי הבית עלו מאוד בעשור האחרון, כך שנטל החוב מתוך ההכנסה הפנויה לא השתנה משמעותית.

ואולם התמונה הזאת עלולה להתהפך בקלות, מאחר שחוב המשכנתא הממוצע בישראל נותר נמוך יחסית בשל הריבית הנמוכה. עלייה בריבית המשכנתא, מגמה שכבר התחילה, עלולה לייקר את נטל החוב באופן משמעותי (רוב המשכנתאות ניתן בריבית משתנה). בנוסף, למשקי הבית אין כיום בעיית הכנסה מאחר שהאבטלה בשפל והתעסוקה בשיא, אבל אם יתרחש משבר שיפגע בתעסוקה במשק — אפשר להניח שיהיו משקי בית רבים שיתקשו לעמוד בנטל המשכנתא, גם אם ערך הדירה שלהם לא יירד בחדות.

שנית, הגאות החדה אי פעם במחירי הדיור בישראל התרחשה במקביל לעלייה החדה אי פעם בנתח ההשקעה של משקיעים בשוק הדיור. ניתוח של הכלכלן הראשי הראה שכמעט כל העשירונים בחברה הישראלית עסקו בהשקעה בדיור, ורכשו דירות בהנחה כי מדובר בהשקעה משובחת לפנסיה. רק שבארבע השנים האחרונות המיסוי על המשקיעים הוכבד — על תקופת ההשקעה שמ–2014 הם נדרשים לשלם מס רווחי הון (מס שבח), ומס הרכישה עלה — וכן ריבית המשכנתא זינקה, ומפת הסיכון־סיכוי השתנתה לרעה.

לכאורה המשקיעים חזקים יותר מזוגות צעירים ויש להם פחות סיבות להילחץ מעליית הריבית או מכך שהדירה אולי תישאר ריקה כמה חודשים במקרה של משבר. מצד שני, משקיעי הנדל"ן בעשור האחרון הם חלשים משמעותית מבעבר, וגם יש להם הרבה יותר תמריץ לממש את הדירה שלהם — ההצטברות של מס רווחי הון (מס שבח) החל ב–2014. האם יכול להיות צירוף נסיבות שבו המשקיעים יחליטו בהמוניהם כי הגיע הזמן לצאת משוק הדיור — החלטה שתסתיים בבהלה?

כל עוד הכלכלה הישראלית ממשיכה להיות חזקה, קשה לראות בהלה כזאת פורצת. ההיסטוריה של שוק הדיור יציבה יחסית וההכנסה הפנויה מאפשרת ללווים לשלם את ההלוואות שלהם. ובכל זאת, צירוף הנסיבות חסר התקדים של הגאות הנוכחית גורר עצבנות בירושלים, במיוחד בזמן שמדברים בה בשני קולות: חלקה עצבני וחושש, וחלקה ממשיך להציף את ישראל בדירות ולצאת בהגרלות של עשרות אלפי דירות במבצע מחיר למשתכן.

האם יכול להיות שזהו כבר מבצע אחד יותר מדי, והגיע הזמן להרגיע את מדיניות ה"היצע בכל מחיר" של שוק הדיור? יש מי שסבורים שכן.

אולי יעניין אותך גם

פתח את כל התגובות   הוסף תגובה
תגובות    
צריך לרסק את מחירי הדיור. יש גבול! ואנחנו בדרך לכך  (ל”ת)
בני 09:09 19/06/2017
1
 
סתם פחד מיותר, - האמת שיש צפי הפוך לעליה גדולה במחירי הדיור כתוצאה מההמתנה הרבה  
מומחה לנדל"ן 09:19 19/06/2017

הדבר פשוט שהמחירים עומדים לעלות באופן מדהים ביותר !

הוסף תגובה חדשה
הגב לתגובה זו
2
 
אני מתפלא על כך שאנשים שוכחים  
יהודי מאמין 10:04 19/06/2017

את מה שהגמרא מבטיחה שיקרה בעיקבתא דמשיחא:

הוסף תגובה חדשה
הגב לתגובה זו
3
 
חריש רק חריש  
חריש 10:52 19/06/2017

בואו לחריש בהמונכים הזמנות לדיור זול ולהקים עיר חדשה מרווחת חבל לגור בצפיפות ולשלם הרבה

הוסף תגובה חדשה
הגב לתגובה זו
4
 
     או שאתה מתווך או שאתה אהבל או שיש לך אינטרס (ל”ת)
 15:42 19/06/2017
 
עליית המשכורת הממוצעת לא עזרה לרכישת דירה!  
טעות  10:57 19/06/2017

באבסורד דוקא שמחירי הדירות החדשות עלו רק 400,000 כגון במודיעין עילית לפני עשור הזוגות הצעירים קיבלו מההורים לפחות כ150,000 ש"חהה לזה שאפילו שהמשכורת הממוצעת עלתה אבל במקביל לכך המחיה גם כן עלתה בשיעורים ניכרים פעם בעשר שקל יכלת לקנות ארוחת בוקר היום זה מתחיל בשלושים שקל! ויש לזה עוד הסבר שהדור הקודם נהנה מהפירורים של הקצבאות מגרמניה.

הוסף תגובה חדשה
הגב לתגובה זו
5
 
כאשר בזמנו הוא הציע שיבנו בית כנסת על הר הבית הוא בעצם התכוון  
הוציאו את דברי הרב מרדכי צמח אליהו זצ"ל מהקשר 11:11 19/06/2017

שהבית כנסת יוכל לשמש גם כמרפאת חירום לנפגעי טרור מסכינים ומזריקת אבנים של פורעי חוק שנמצאים במתחם הר הבית. למעשה גם הערבים אוחזים בדעה הדתית שמקום הר הבית יכול לשמש כמקום רב תכליתי כמו שהיה נהוג פעם בבתי כנסת ולמעשה בגלל זה האימאמים מתירים לצעירים הערבים לשחק כדורגל במתחם הר הבית

הוסף תגובה חדשה
הגב לתגובה זו
6
 
כבר זמן רב אלה העוסקים בנושא הדיור אינם מבינים דבר וחצי דבר  
צורי 12:21 19/06/2017

בדיור הדיור למשתכן יישאר כאבן שאין הופכין בתכניתם "של המומוחויים לנושא. ומסתבר שבאפריל השנה מחירי הדיור עלו בעוד חצי אחוז וההנחות שהבטיחו בשיעור עשרות אלפי ש"ח "יוזי את מחירי הדירות&quo אם דירה במקום 1.3 מליוני ש"ח תוזל ב50 אלפי ש"ח זה יהפוך את הדירות לזולות? פניקת ההפרטת הבניה הקפיצה את מחירי הדיור לחסרי הגיון כך הטיפול היום בחשש לנפילת המחירים נעשית תחת פניקה התמוטטות הענף.דורי רכש דירות "בטרם שגעון ההפרטה&quo שאת המכרזים הוציאו משרד השיכון וכן הפיקוח היה של המשרד השיכון . נכון גם אז אנשי משרד השיכון היו מושחתים אך בקנה מידה אחר והמחירים היו מאד סבירים וכן איכות הבניה נכון התקנים היו פחות איכותיים והבתים מצויינים עד היום אצל היזמים כמו שהשרלטנים נקראים היוםהמחירי בשמיים והאיכות מתחת לקרקע.

הוסף תגובה חדשה
הגב לתגובה זו
7
 
ירידה בהתחלות בניה זה דווקא סימן לירידות מחירים!!  
ארי 14:11 19/06/2017

הרגילו את הישראלים לחשוב שחסרות דירות, ושכל סימן לירידה בבניה זה סימן שהמחסור רק גודל. קשקוש!!! גם בישראל הירידות מחירים האחרונות בין 1999 לשנת 2007 היו בדיוק, אבל בדיוק בתקופה שבנו מעט דירות.

מדהימות נוספות יש באתר "הפרכ מיתוסים נדלן" שעושה בדיוק את זה!! מפריך תפיסות שגויות שיש לכולנו!

הוסף תגובה חדשה
הגב לתגובה זו
8